Възможно ли е наемател да завладее имота ни и да стане негов собственик?


Решихме да напишем тази статия по повод казус на наш клиент, който е дал под наем негово собствено дворно място, заедно с къща, на наематели преди повече от 20 години. Клиентът живее в чужбина, връща се рядко в България и отдавна е преустановил контакти с наемателите, съответно вече не събира от тях наемна цена. След последното си посещение в България, клиентът решава да отиде до собствения си имот и установява, че наемателите не го допускат вътре, с твърдението, че вече те са собственици на имота. Силно обезпокоен, клиентът се свърза с нас за правен съвет възможно ли е в действителност наемателите да са станали собственици на имота и как би могъл той да защити правото си на собственост.


За да се отговори на тези въпроси, най-напред следва да бъде изяснена разликата между владение/владелец и държане/държател. Владелецът е лице, което ползва чужд имот, но го ползва със съзнанието, че е собственик или с намерението да стане негов собственик. В първата хипотеза говорим за добросъвестен владелец – той смята, че имотът е негов, но по една или друга причина той не е станал собственик на имота, но не знае това. Това са случаите например, когато лицето е придобило имота чрез покупко-продажба от лице, което се е легитимирало като собственик, но действително той не е притежавал в пълен обем собствеността върху имота; или когато нотариалният акт, с който купувачът е придобил имота, страда от пороци, което води до нищожност / унищожаемост на самата сделка. От друга страна, недобросъвестният владелец е лице, което знае, че не е собственик, но ползва имота и се държи така сякаш е негов собственик и възнамерява да стане такъв. В посочените случаи, законът дава възможност владелецът да придобие по давност право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. Когато владението е било добросъвестно, правото на собственост може да се придобие с изтичане на 5-годишна придобивна давност. Когато владението е било недобросъвестно, правото на собственост може да се придобие с 10 -годишна придобивна давност.


За разлика от владелеца, държателят е лице, което ползва чужд имот от името на собственика, без намерението да държи вещта като своя. Наемател по един сключен наемен договор е именно държател по смисъла на закона. За него законът не дава възможност да придобие по давност право на собственост или друго вещно право.


Доколкото разликата между владелец и държател е субективният фактор, а именно дали лицето е със съзнанието, че е собственик, съответно дали държи вещта като своя или я държи за собственика, то е напълно възможно наемателят да промени намерението си спрямо вещта/имота и да започне да ползва имота като свой. Точно това се е случило и с наемателите на нашия клиент – след продължително ползване на имота и пълно дистанциране на собственика от същия, наемателите са започнали да ползват имота със съзнанието, че той е вече техен.


Как имотът се придобива по давност


За да стане владелецът собственик на имота, същият следва да се снабди с нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка, или пък да се брани срещу искове на собственика, като се позовава на изтекла в негова полза придобивна давност.


Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка


Владелецът, който е упражнявал необезпокоявано и непрекъснато владение от 5 или 10 години, в зависимост от това дали е добросъвестен или недобросъвестен, може да се снабди с нотариален акт за собственост. Това е т.нар. нотариален акт по обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност. За целта се осъществява процедура за извършване на обстоятелствена проверка пред съответната община по местонахождение на имота, като се подава молба-декларация, заедно с изискуеми по закон документи, като в молбата се посочат свидетелите, които могат да бъдат разпитани от нотариуса. След извършване на проверката от различни отдели на общинската администрация, молбата-декларация се заверява от кмета на съответната община. Свидетелите, които се разпитват от нотариуса, следва да са по възможност съседи на имота, като същите свидетелстват относно факта на владение на имота. Нотариусът се произнася с постановление дали да признае правото на собственост, като в случай че го признава, нотариусът издава нотариален акт за собственост върху недвижимия имот въз основа на обстоятелствена проверка.


Права на собственика за защита на собствеността му


В случай че сте попаднали в ситуация сходна с гореописаната и наемателите ви са завзели вашия имот и не желаят да напуснат същия доброволно, вие може да защитите собственическите си права като заведете срещу наемателите собственически иск /т.нар. ревандикационен иск/, с който да искате съдът да признае, че вие сте действителен собственик на имота, както и да бъдат осъдени наемателите да ви предадат владението върху имота (да освободят имота).


В случай че междувременно наемателите са се снабдили с нотариален акт за придобиване на имота по давност, можете да оспорите същия, като оспорването може да стане инцидентно и в рамките на вече заведеното дело за признаването ви за собственик на имота. Имайте предвид, че искът за отмяна на констативния нотариален акт се погасява с 5-годишен давностен срок, който започва да тече от узнаването, че е съставен такъв нотариален акт.


Видно от горното, дезинтересирането от имот, било такъв предоставен за ползване на трети лица, или просто непосещаването му дълго време, крие рискове имотът да бъде завзет от трети лица и дори същите да бъдат признати за собственици със съответен нотариален акт. Нашият съвет е да не оставяте без надзор имотите си за продължителен период от време, да посещавате и наглеждате същите, както и ясно да манифестирате пред съседи и други лица в района, че вие сте собственик на имота.


Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.


Автор: Станислава Иванова - адвокат