Междусъседските конфликти могат да бъдат от най-различно естество - вдигане на силен шум, изхвърляне на боклуци пред и в близост до входа, нанасяне на щети на други обекти или на общите части.
Друг често срещан проблем е завземането от съседи на общи части от входа за задоволяване на техни собствени нужди – например за складиране на стари вещи, заграждане на общи части с цел разширяване на собствения имот и други.
В повечето случаи съседите не знаят как да се справят с подобни недобросъвестни прояви и оставят проблемите неразрешени с години.
В настоящата статия ще анализираме:
какви са законовите възможности за справяне със съсед, който без съгласието на останалите, си е присвоил общи части от входа
в кои случаи е възможно обща част да се завземе и ползва законосъобразно само от някой съсед
Кои части са общи?
Всяка сграда в режим на етажна собственост се състои от самостоятелни обекти, собствени на отделни лица, и от общи части, предназначени за ползване от всички собственици.
Член 36, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) дава легална дефиниция на понятието общи части, като урежда, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са:
земята, върху която е построена сградата, дворът,
основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени,
колоните, трегерите, плочите, гредоредите,
стълбите, площадките,
покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините,
външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения,
главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби,
асансьорите,
водосточните тръби,
жилището на портиера
и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Видно от дадената дефиниция, законът разграничава два вида общи части – общи по естеството си и общи по предназначение.
Общи по естеството си са онези елементи от сградата, без които тя не може да функционира или без които етажните собственици не могат да ползват обектите си - външните носещи стени, покривът и подпокривното пространство, стълбището.
Не такова е положението на другите общи части, без които съществуването на сградата е възможно. Това по смисъла на закона са онези общи части, чието предназначение се определя при възникване на етажната собственост по волята на всички етажни собственици. Такива са портиерското жилище, избеното помещение, определено за пералня, таванско помещение, определено за сушилня.
От правна гледна точка разграничаването на двата вида общи части има значение за възможността да бъде променено предназначението на общите части, да бъдат обект на прехвърлителни сделки.
Нормативна забрана за завземане на общи части от сградата
В член 6 от ЗУЕС са регламентирани подробно задълженията на собствениците в етажната собственост, като част от тях са да:
не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата;
не причиняват вреди на други обекти и общи части на сградата;
не завземат общи части на сградата.
Член 5, ал.1 от ЗУЕС, от своя страна, урежда правото на всички собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост да използват общите части на сградата според тяхното предназначение.
Следователно, налице е нормативна забрана етажните собственици да завземат общи части от сградата, на която противостои правото на останалите собственици да могат да използват и да си служат с общите части безпрепятствено.
Какви са правните средства за защита?
Ако въпреки забраната и при липса на съгласие на всички етажни собственици, етажен собственик е завзел общи части в сградата, то тогава пред етажните собственици стоят следните правни средства за защита:
1. Налагане на глоба от кмета на общината
Законово задължение на всички собственици е да използват общите части в сградата по ред, определен в Правилника за вътрешния ред. Последният се приема и изменя от Общото събраните на етажните собственици.
Ето защо Ви съветваме да прегледате Правилника за вътрешния ред и ако въпросът за начина на използване на общите части не е уреден, на следващото Общо събрание да гласувате решение за промяна в Правилника и изрично да уредите този въпрос в него.
Ако въпреки това, съседът не спазва Правилника, на помощ идва чл. 57 от ЗУЕС, който урежда процедурата по установяване на нарушения и налагане на санкции.
Извършеното нарушение на Правилника от съответния съсед се установява от управителния съвет на етажната собственост в нарочно съставен констативен протокол.
Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици и/или ползватели, а при отказ от страна на управителя, протоколът се съставя от трима собственици и/или ползватели.
Констативният протокол следва да съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение. Той се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя) или един от собствениците, участвали в съставянето му, нарушителя и общинската или районната администрация.
След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация. Оправомощените длъжностни лица от общината съставят акт за установяване на нарушението, въз основа на който кметът на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице издава наказателно постановление. С последното на нарушителя може да бъде наложена глоба от 50 от 150 лева.
2. Принудително изваждане на собственик от сградата
Общото събрание може да реши да бъде изваден принудително етажен собственик в случаите, когато същият системно нарушава Правилника за вътрешния ред, решенията на общото събрание или добрите нрави. Процедурата включва следните кумулативно дадени условия:
Етажен собственик да нарушава системно Правилника за вътрешния ред, решенията на общото събрание или добрите нрави. Съдебната практика е приела, че под системно следва да се разбира извършването на най-малко 3 нарушения.
Общото събрание да приеме решение за изваждане от сградата на нарушителя. Решението се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто от идеалните части от общите части, оставащи след приспадане на идеалните части на нарушителя. Последният няма право да участва в гласуването.
С решението си Общото събрание следва да определи срока, за който собственикът се изважда. Срокът следва да е не по-дълъг от 3 години.
Преди вземането на решението от Общото събрание, задължително условие е собственикът да бъде предварително писмено предупреден от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.
След влизане в сила на решението на Общото събрание управителят или председателят на управителния съвет може да поиска от районния съд издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс.
Обръщаме внимание, че по сега действаща уредба след издаване на заповедта за изпълнение същата се връчва на нарушителя и той има право да възрази срещу нея.
В последния случай съдът няма да издаде изпълнителен лист, а ще укаже на молителя, че може да предяви установителен иск в едномесечен преклузивен срок. Само ако не бъде подадено възражение, съдът ще издаде изпълнителен лист и ще може да се пристъпи към принудително изпълнение на решението на ОС.
Виждаме, че дори след издаването на заповедта за изпълнение, за нарушителя е предвидена допълнителна възможност да се защити и така да спечели още време, докато етажната собственост заведе иск и съдът разгледа и реши делото с влязло в сила решение.
Важно е да отбележим, че по описания ред може да бъде изваден не само собственик, но и ползвател и обитател в сградата. Ползватели са физически и юридически лица, които притежават вещно право на ползване върху чужд имот. А обитател е лице, което пребивава в имота на друго основание, различно от право на собственост или вещно право на ползване. Това са наемателите на обекти.
3. Завеждане на негаторен иск за преустановяване на нарушението
Друга възможност на етажната собственост е да се възползва от т.нар. негаторна защита, като бъде предявен негаторен иск по чл. 109 от ЗС, с който се иска преустановяване на противоправното въздействие върху общите части.
Целта на иска е да се преустановят действията, чрез които един от етажните собственици пречи на останалите да ползват общите части според тяхното предназначение. Със свое Решение №283/2012/07.03.2013 по дело №387/2012 на ВКС, ГК, II г.о. Върховният касационен съд изрично е приел, че „по реда на чл.109 ЗС е допустимо да се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части на сграда, която е в режим на етажна собственост“.
Повече за това какво представлява негаторният иск и какви са предпоставките за предявяването му, може да научите от нашата статия, посветена на него, от тук
Как може да се завземе обща част законосъобразно?
Както посочихме, общите части са предназначени да обслужват всички етажни собственици. Възможно е обаче обща част да бъде присъединена към самостоятелен обект или да се създаде самостоятелен обект от обща част, така че да обслужва само отделен етажен собственик.
Предпоставките за това са предвидени в чл.185, ал. 2 и 3 от Закона за устройство на територията, както следва:
Приемане на решение от Общото събрание за промяна на предназначението на общата част. Решението се взема със 100 % идеални части от общите части. Следва да се има предвид, че може да бъде променяно предназначението само на общи части по предназначение. Предназначението на общите части по естеството си не може да бъде променяно, доколкото те са необходими за функционирането на сградата и за достъп до отделните обекти. Интерес представлява разяснение, дадено от ОСГК на ВС в свое Тълкувателно решение № 34 от 15.VIII.1983 г. по гр. д. № 11/83 г., относно подпокривното пространство, което е в смисъл, че ако подпокривното пространство няма нужната височина, площ и обем, нито има достъп до него от нормална стълба и е неизползваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си и предназначението му не може да се променя. В случай че подпокривното пространство има нужната височина и в него могат да се обособят отделни помещения, то следва да се приеме, че е обща част по предназначение.
Съгласие на всички етажни собственици, изразено писмено с нотариална заверка на подписите.
Да има изготвен и одобрен по предвидения в закона ред проект за преустройство, който предвижда присъединяване на обща част към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сградата.
Сключване на договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост.
Въз основа на проекта и на договора за прехвърляне на собственост, се издава разрешение за строеж.
Възможна е и хипотеза, при която общи части не служат за общо ползване на всички етажни собственици, а служат само на някои от обектите или етажите. В такъв случай Законът за собствеността в чл. 38, ал. 2 допуска да се уговори такива общи части да бъдат общи не на всичките собственици, а само на онези от тях, чиито помещения обслужват.
За да се създаде обаче такова правно положение, е необходимо съгласието на всичките собственици. Макар законът да не предписва формата, в която да се обективира съгласието, съдебната практика приема, че следва да се спази формата за прехвърляне на вещни права.
Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.
Автор: Станислава Иванова - адвокат