Напоследък все по-често имаме запитвания от клиенти, които търсят правна помощ във връзка със закупуване на недвижим имот на публична продан.
В настоящата статия ще разгледаме какви са особеностите при придобиване на имот чрез съдебен изпълнител, има ли рискове при подобна покупка и за какво следва да се внимава.
Защо да купим имот на публична продан и за какво да внимаваме?
Недвижимите имоти, изнесени на публична продан, са привлекателни за потенциалните купувачи заради своята цена. Това е така, защото началната цена, на която се продава имотът, е 80 % от стойността му, определена с експертиза от назначено от съдебния изпълнител вещо лице. Това прави възможно да се придобие право на собственост за по-ниска сума от пазарната.
Същевременно обаче публичната продан не е стандартна покупко-продажба, а способ за принудително изпълнение за събиране на вземания и като такъв има своите характерни особености. Те следва да се познават и да се имат предвид, за да се избегнат евентуални проблеми за купувача.
Проверка на собствеността
Най-важните въпроси пред един купувач на недвижим имот е дали имотът е собственост на продавача и има ли за имота вписани вещни тежести. Затова законът предвижда определени задължения за съдебния изпълнител, когато той пристъпва към публична продан.
Преди да обяви публичната продан, законът задължава съдебния изпълнител да се увери, че имотът е бил собственост на длъжника към деня на налагане и вписване на възбраната върху него.
Възбраната е обезпечителна мярка, която забранява на собственика да се разпорежда с възбранения имот докато трае принудителното изпълнително производство. Налагането на възбраната насочва принудителното изпълнение към конкретния имот и затова именно към този момент изпълнителят следва да е сигурен, че длъжникът е негов собственик.
Важно! Купувачът ще стане собственик по силата на издадено от съдебния изпълнител постановление за възлагане само ако длъжникът е бил собственик на недвижимия имот. Ако длъжникът не е бил собственик, купувачът няма да придобие имота, дори при проведена публична продан и възлагане от изпълнителя с постановление.
Проверката на собствеността включва и дали имотът е придобит по време на брак и дали е съпружеска имуществена общност. Следва да се извърши проверка на имуществените отношения между съпрузите.
Ако съпбрузите не са избрали режим на разделност или нямат сключен брачен договор, тогава недвижимият имот, придобит по време на брака, ще е собственост и на двамата. Ако имотът е съсобствен, купувачът ще придобие само идеалната част на съпруга-длъжник, дори ако в постановлението за възлагане да е записано, че се възлага целият имот.
Какво се случва с вещните тежести при публична продан?
Едновременно с искането за вписване на възбраната, съдебният изпълнител изисква от Агенцията по вписванията и сведения за вещните тежести върху имота.
"Тежестите” са различни права на трети лица върху чужда вещ. Наричат се именно така, защото "тежат", ограничават правата на собственика върху имота му.
Вещните тежести (в широк смисъл) и другите права на трети лица върху един имот могат да бъдат:
ограничени вещни права (право на ползване, право на строеж, сервитути - напр. право на преминаване)
вписани искови молби
възбрани
договори за наем или аренда
ипотеки
Те се посочват в изготвеното за потенциалните купувачи обявление за проданта, за да бъдат уведомени за тях.
Наличието на изброените тежести и други права обаче не препятства извършването на проданта, т.е. единственото условие за осъществяване на принудителното изпълнение е имотът да е собственост на длъжника.
Нещо повече и то е от голяма важност – извършването на публична продан не погасява ограничените вещни права върху имота, които са учредени преди налагане на възбраната. Такива ограничени вещни права са например правото на ползване, сервитутите, правото на строеж. Т.е. купувачът ще ги придобие заедно с правото на собственост, защото те се запазват независимо от смяната на собственика.
Същото важи и за съдебните решения и исковите молби, вписани преди възбраната – те също не се „погасяват“ и купувачът не може да им противопостави своите права.
Именно поради това следва внимателно да се провери цялата история на недвижимия имот.
Изнасянето му на публична продан не означава непременно, че се предлага имот, чист от вещни тежести или съдебни спорове и не означава, че тези вещни тежести и други права, влизащи в стълкновение с правата на потенциалния купувач, ще „изчезнат“ след възлагането на новия собственик.
Публичната продан погасява единствено всички учредени върху недвижимия имот ипотеки (освен в специфичната хипотеза на запазване на ипотеката по съгласие между купувача и ипотекарния кредитор).
А договорите за наем?
Не всички договори за наем се прекратяват автоматично с възлагане на имота на купувача. При тях също важи принципът, че по-рано вписаните актове се противопоставят на приобретателя на имота на публичната продан.
Така договорът за наем, вписан преди възбраната, ще запази правното си действие до предвидения в него срок, но за не повече от 1 година от извършването на публичната продан.
Ако пък изпълнителното производство е инициирано от ипотекарен кредитор (кредитор, който е вписал ипотека върху имота за обезпечение на вземането си), договорът за наем ще запази действието си, само ако е вписан в още по-ранен момент - преди първата ипотека.
Може ли публичната продан да се атакува?
Постановлението за възлагане на имота на купувача подлежи на обжалване от длъжника, от друг наддавач, внесъл задатък, както и от взискател, участвал като наддавач.
Допустимите основания за обжалване са само две – наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото да не е възложено на най-високата предложена цена.
Ако в срока за обжалване няма подадени жалби или пък те бъдат отхвърлени като неоснователни от съда, постановлението влиза в сила.
Тогава продажбата може да бъде оспорвана единствено чрез завеждане на дело, ако в наддаването е участвало лице, което не е имало право, както и при невнасяне на цената от спечелилия наддавач. В последния случай купувачът има възможност да внесе дължимата сума заедно с лихвите, начислени от деня на обявяването му за купувач.
Поради това от гледна точка на обжалване, рисковете за купувачите не са твърде големи, защото основанията за обжалване са ограничени. Все пак всяка подадена жалба или иск забавя влизането в сила на постановлението за възлагане, съответно въвода във владение на новия собственик.
Самото „влизане“ в имота също може да се проточи във времето, в случай, че длъжникът (или друго лице, намиращо се в имота) откаже да го напусне доброволно. В тази ситуация ще е необходимо съдебният изпълнител да извърши принудително въвеждане на новия собственик, за което за заплащат допълнителни такси.
Защо е добре да се консултираме с адвокат?
Поради описаните по-горе особености, както и при стандартната покупко-продажба, купувачът е най-заинтересован да провери имота, който иска да закупи и следва да положи необходимата грижа в тази посока, въпреки битуващото мнение, че този начин на покупка е „по-сигурен“, защото „минава“ през съдебен изпълнител.
Препоръчително е да се извършат повторно всички проверки, които изпълнителят е следвало да извърши. При все че той носи своята отговорност за спазване на правилата в изпълнителното производство, за съжаление в практиката, макар и рядко, има случаи, при които поради пропуск, купувач на имот, придобит на публична продан, е съдебно отстранен от него.
Тъй като имотите, изнасяни на публична продан, често са били предмет на многобройни правни сделки и съдебни процедури, допитването до адвокат, който правилно да се ориентира в историята на имота и другите му специфики, не е излишно и е превенция за избягване на бъдещи съдебни спорове.
Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.
Автор: Бистра Гелева - адвокат