Покупката на недвижим имот и особено на жилище е изключително важен момент за всеки човек. Затова препоръчително е да се обмисли внимателно необходимостта от ангажиране на адвокат, който да Ви съдейства по време на цялостния процес по покупко-продажбата.
В повечето случаи купувачите не наемат адвокат при покупка на жилище поради две основни причини – разходите за хонорар, които ще трябва да платят, и омаловажаване на рисковете, които може да крие една сделка с недвижим имот.
Оправдани ли са обаче тези причини, за да се откажете от съдействието на експерт в областта на недвижимите имоти?
Относно финансовия въпрос, в случай че нямате Ваш доверен адвокат, на когото поверявате всичките си дела, ние съветваме да се консултирате с няколко адвокати и да поискате съответни оферти от тях. На база на дадените оферти и експертизата и опита на съответния адвокат, направете възможно най-добрия за Вас избор на кого да гласувате доверие за бъдещата сделка.
Напълно възможно е предстоящата покупко-продажба да е безпроблемна от фактическа и правна страна, съответно купувачът да сключи без никакви трудности сделката и без правното съдействие на адвокат, особено ако е имал вече предишен опит с подобни сделки.
Съвсем различно обаче би било положението ако по отношение на продаваемия имот стоят различни сложни правни въпроси, които поставят в риск купувача при евентуална покупка – такива са например ако имотът е обременен с вещни тежести (възбрани, ипотеки, ограничени вещни права), ако е предмет на висящ съдебен спор, по отношение на него има предявени реституционни претенции, има сключени предишни предварителни договори, има наематели в имота, налице са претенции на трети лица по отношение на същия и др.
За да се справите успешно в елиминирането на всички тези пречки, несъмнено ще Ви е нужен адвокат с тясна специалност в областта на недвижимото имущество, който да се заеме с всички правни аспекти на сделката.
Какви са ползите от наемането на адвокат при покупка на недвижим имот?
1. Свеждане до минимум на рисковете от покупката на имот – поверявайки сделката на адвокат, Вие си осигурявате спокойствие, че експерт в областта на недвижимите имоти ще извърши всички необходими фактически и правни действия за финализиране на сделката изцяло във Ваш интерес. Адвокатът ще извърши:
Цялостно задълбочено проучване (due diligence) на правния статут на имота – проверка на историята на правото на собственост върху имота; изследване за вещни тежести; преглед и анализ на цялата относима документация, свързана с правото на собственост, включително на строителни книжа и документи;
Проучване на правното и финансово състояние на продавача, в случай че същият е юридическо лице;
2. Водене на преговори с продавач и брокер относно условията на бъдещата сделка и преглед/ изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на имота и предвиждане на юридически издържани клаузи във Ваша полза;
3. Представителство пред институции с оглед снабдяване на всички изискуеми по закон документи за сключване на сделката;
4. Представителство пред нотариус при самото изповядване на сделката с цел съдействие и защита на интереса Ви и навременна реакция в случай на неправомерно или недобросъвестно поведение от страна на продавача.
Защо да наема адвокат, когато имам брокер?
В случаите, при които сделката се сключва с посредничеството на агенция за недвижими имоти, голяма част от купувачите изтъкват, че почти всички гореописани действия ги извършват и брокерите, поради което е излишно да се заплаща два пъти за една и съща работа.
Считаме, че не може да се слага знак за равенство между дейността на брокерите и адвокатите.
Безспорно, брокерите вършат успешно дейността по свързване на страните, договаряне на търговските условия, консултиране на страните и снабдяване с всички необходими документи за сделката.
Брокерите обаче имат тясна експертиза и са професионалисти по отношение на търговската част на целия процес по покупко-продажбата, докато адвокатите са експерти по правната част.
Неслучайно и в повечето агенции за недвижими имоти има юристи/ адвокати, които дават своето правно становище по сделката, което само показва необходимостта от адвокат при сключване на сделки с недвижими имоти.
На следващо място, когато купувачите се доверяват изцяло на брокер, е добре да се замислят и за факта, че брокерът действа в интерес и на двете страни и получава за това възнаграждение от тях.
Брокерът не може да замести индивидуалната грижа, която ще Ви даде Вашият адвокат. Брокерът никога няма да застъпи изцяло вашата позиция и да я отстоява, а ще гледа да постигне баланс между исканията на двете страни и сключване на сделка чрез взаимни компромиси.
Не бива да се забравя и обстоятелството, че интересът на брокерите е да се стигне до сключване на сделка, защото комисионата им е обвързана от осъществяване на покупко-продажбата. Ето защо е възможно да попаднете на недобросъвестен агент, който да Ви спести важни факти, само за да се случи сделката на всяка цена.
Обратно, възнаграждението за адвокат при този вид правни услуги рядко е обвързано от постигането на резултат (сключването на сделка), а се дължи за осъществяване на правно съдействие в хода на целия процес по покупката на имота. Поради което адвокатът никога няма да бърза и да Ви подведе да купите имота.
В кой момент да се обърна към адвокат?
Ние съветваме да се свържете с адвокат във възможно най-ранен етап от процеса, още след като харесате имот и сте сигурни, че искате да го закупите.
Много купувачи, под страх да не "изтърват" имота, сключват веднага предварителен договор, без да са им представени никакви документи относно имота.
Налице е широко непознаване или подценяване на юридическата сила на предварителния договор за покупко-продажба, като голяма част от купувачите смятат, че с подписването му просто резервират имота, без това да влече след себе си някакви сериозни правни последици. Това обаче съвсем не е така.
На първо място, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно всички съществени условия на нотариалния акт – предмет на договора, размер на продажна цена и начин на плащане, предаване на владението, срокове за завършване на отделните етапи от строителството, ако сградата е в процес на строителство, уговаряне на неустойки при незавършване в срок на строителството и снабдяване с разрешение за ползване, както и при неизпълнение на други задължения на страните, и др.
Ето защо, силно препоръчително e клаузите на предварителния договор да бъдат изготвени прецизно и професионално, за предпочитане от адвокат.
На следващо място, сключеният предварителен договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Това означава, че след сключване на предварителния договор, както купувачът, така и продавачът са обвързани от неговите клаузи, като при отказ на някоя от страните да сключи нотариален акт, другата страна може да предяви иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен и по силата на съдебното решение ще се прехвърли собствеността върху имота.
В заключение, бихме искали да кажем, че всяка сделка е различна и е възможно да крие рискове.
С цел максимална сигурност и успешно финализиране на покупко-продажбата е желателно и разумно да се обърнете към адвокат по недвижимите имоти, на когото да поверите цялата юридическа работа по сделката. Считаме, че работата, която същият ще свърши, и индивидуалната грижа, която ще положи, си заслужават допълнителния разход.
Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.
Автор: Станислава Иванова - адвокат