Провокирани на няколко казуса на наши клиенти, ви представяме настоящата статия за т.нар. негаторен иск, който може да бъде средство за защита на правото на собственост в разнообразни житейски случаи.
Какво представлява негаторният иск?
Собственикът на една вещ може да иска зачитането на правото му на собственост от всички правни субекти, както и въздържане от действия и посегателства срещу неговата вещ. На тези цели е предназначен да служи специфичният иск, уреден в чл. 109, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) – т.нар. негаторен иск (от лат. actio negatoria – отрицателен иск).
Искът, основан на чл. 109, ал. 1 от ЗС, е вещен иск, т.е. иск, предоставен на собственика на вещта, който защитава правото му на собственост, най-често - на недвижим имот.
Негаторният иск предоставя правна защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие върху имота, което ограничава или смущава спокойното му ползване според неговото предназначение.
Кога се уважава негаторният иск?
За да бъде уважен искът, върху имота следва да се упражнява неоснователно въздействие. Това са посегателства, които без да му отнемат владението, пречат на собственика да осъществява в пълен обем правомощието си да ползва собствения си имот. Целта е да се отрече основателността на тези действия, както и да се премахнат техните последици чрез съдебна принуда.
Това неоснователно въздействие следева да надхвърля законните ограничения на собствеността, установени в чл. 50 от ЗС. Ограниченията на собствеността се свеждат до това, че собственикът на един недвижим имот може да извършва само такива действия в него, с които не се създават пречки за използването на съседния имот по-големи от обикновените. Т.е. изисква се поведението на нарушителя да създава за собственика пречки за използването на собствения му имот по-големи от обикновените. Преценката кои въздействия са по-големи от обикновените се прави от съда конкретно по всяко дело.
Искът следва да е насочен срещу лице, което извършва неоснователните и ограничаващи правото на собственост въздействия. То може да е всяко трето лице - собственик на съседен имот или съсобственик, собственик на друг апартамент в режим на етажна собственост, а даже и несобственик, стига той да пречи на пълноценното осъществяване на правото на собственост и тези пречки са по-големи от обикновените.
Типични случаи
Обхватът на иска е твърде широк.
Най-типичен пример са случаите на извършен строеж в съседен имот, обикновено близо до или на регулационната линия (границата между имотите), без разрешение или в отклонение на издаденото разрешение.
В тези случаи собственикът (или съсобственикът) не е длъжен да търпи и понася ограниченията за правото си на собственост от създаденото състояние. Тази защита е налице наред с възможностите за налагане на административни санкции при незаконен строеж, включително и при бездействие на администрацията да премахне строежа или части от него.
Нещо повече, често в практиката иск по чл. 109 от ЗС се завежда именно в случите, когато органите на строителния надзор не осъществяват правомощията си.
Друга хипотеза, при която може да се заведе негаторен иск, са случаите, при които законно регламентирана дейност се осъществява по начин, който създава пречки за собственика на съседен имот да упражнява правото си на собственост.
Така например, даже когато е налице законно изграден строеж в съседен имот, изпълнен в съответствие с издадените за това строителни книжа, когато той създава пречки по смисъла на чл. 109 от ЗС и накърнява правата на собственика, той може да бъде премахнат, ако се създават пречки за пълноценното ползването на собствения си имот по-големи от обикновените. Това трябва да бъде изрично обосновано и доказано от собственика.
Без правно значение е дали сградата е построена без строителни книжа, в отклонение на наличните строителни книжа или при съобразяване на строителните книжа, които противоречат на строителните правила и норми.
Ако съществуват и други възможности за ограничаване или преустановяване на пречещото въздействие на постройката, негаторният иск няма да бъде уважен.
Това е така защото законът търси баланс между правата на лицата, като от една страна, не се нарушава правната сфера на нарушителя и не се ограничават необосновано неговите права, но същевременно се дава достатъчна защита, която да възстанови правата на собственика в пълен обем.
Често срещани примери от практиката
Конкретни житейски примери за неоснователни въздействия, създаващи пречки по-големи от обикновените, които сме срещали в практиката ни, са например:
наличие на постройка или друго съоръжение, чието разположение ограничава достъпа на дневна светлина в жилищно помещение или пък затруднява проветряването;
разполагането на дърва и дъски върху покрива на гараж, като дървеният материал създава влага, проникваща в помещения на жилището на приземния етаж;
попиване на отпадни води от незаконно изградена септична яма в съседен имот;
стичане на дъждовни води или води при снеготопене от покрива на сграда в съседен имот, изградена при неспазване на изискванията за отстояние, ако тези води нанасят вреди на имота, и много други.
Друг често срещан в практиката случай, при който е налице източник на неоснователно въздействие по чл. 109 от ЗС, е наличието на дейност в съседен имот, създаваща наднормен шум, замърсяване и миризми.
Дори когато тази дейност е законно регламентирана, искът може да бъде уважен, ако дейността и начинът, по който тя се осъществява, създават пречки за собственика на съседен имот да го използва по предназначението му.
Това са например случите на отглеждане на домашни животни в съседен имот (котки, кучета и други от категорията „компаньони“), което води до създаване на шум, неприятна миризма и мръсотия.
Отглеждането им в тези случаи представлява нарушение на правото на собственост на съседите, дори когато броят на животните е в съответствие с изискванията на Закона за защита на животните (ЗЗЖ).
Това е така, тъй като спазването на изискванията на този закон не означава, че отглеждането на домашните животни не може да доведе до смущаване на спокойствието на съседите и на други лица. Разпоредбите на ЗЗЖ предвиждат изрично задължение за собствениците на домашни животни да не нарушават спокойствието и хигиенните условия на членовете на етажната собственост, като нарушаването на тази забрана може да бъде предмет на негаторна защита.
Затова собственикът на животните може да бъде задължен от съда да преустанови изцяло отглеждането им в собственото си жилище или да намали броя им.
В заключение, бихме ви посъветвали да не търпите неприемливите състояния от какъвто и да е било характер, които ви пречат да живеете спокойно и необезпокоявано в притежаваните от вас имоти и снижават качеството ви на живот. Негаторният иск по чл. 109, ал. 1 от Закона за собствеността може да бъде ефективно средства за защита на правата ви.
Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.
Автор: Бистра Гелева - адвокат