Не са рядко случаите, когато харесваме жилище за покупка и след преглед на съответните документи за собственост установяваме, че то се води ателие. Тогава започваме да се питаме какво означава това.
Какви недостатъци и рискове крие покупката на ателие?
Един от основните недостатъци е свързан с отказ от страна на общинската администрация да извършва адресна регистрация в имоти със статут на ателиета.
За да обясним защо е така, следва най-напред да изясним разликата между жилище и ателие.
Какво представява ателието?
Законодателят не използва понятието апартамент, а си служи с понятието жилище.
То означава съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
За да представлява един обект жилище, същият трябва да отговаря на съответните строителни изисквания и нормативи, предвидени в Наредба № 7 от 22.12.2003 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, като например да има най-малко едно жилищно помещение, да има самостоятелен вход, помещение за санитарно-хигиенно обслужване, складово помещение и др.
За разлика от жилището, ателието е нежилищно помещение за индивидуална творческа и научна дейност, за което се предвижда единствено да има самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка). Други изисквания към ателието не се предвиждат.
Може ли да се извърши адресна регистрация в ателие?
За да бъде извършена адресна регистрация на едно лице на даден адрес, това лице следва да представи в общината:
документ за собственост,
документи за ползване на имота за жилищни нужди, както и
други документи, доказващи собствеността или ползването на имота.
Следователно, законът поставя ограничение относно адресa, на който може да се регистрира дадено лице, а именно това може да е адрес на имот, който се ползва за жилищни нужди.
Нещо повече, съгласно чл. 178, ал. 4 от ЗУТ не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.
При нарушение на това изискване, началникът на ДНСК забранява с мотивирана заповед ползването на съответния обект и разпорежда неговото освобождаване, прекъсване на захранването му с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други.
Видно от горното, законът не допуска ателиета да се използват като жилища, съответно на адреса на ателиетата не може да се извършва адресна регистрация, доколкото същите нямат жилищно предназначение.
Въпреки това обаче, по-голямата част от купувачите закупуват ателиета именно с цел да ги използват като жилища.
Защо се построиха толкова много ателиета?
Обстоятелството, че в новото строителство се обособяваха множество обекти със статут на ателиета, беше свързано, от една страна, с обстоятелството, че по този начин инвеститорът получаваше по-лесно разрешение за строеж, когато дадени обекти не могат да отговорят на изискванията за жилище по Наредба № 7.
От друга страна, липсваше законодателно изискване към всяко ателие в сградата да има осигурено паркомясто или гараж, каквото изискване съществуваше за жилищата.
Така, предвид по-голямото търсене на малки апартаменти и интересът на инвеститорите да продават повече обекти и същевременно да спестят големи разходи от изграждането на наземни или подземни паркинги, по време на бума на строителството не малка част от обектите в сградите се кръщаваха „ателие“ в инвестиционния проект.
С изменение от 26.05.2017 г. на Наредба № 2 от 29.06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии (отм.), издадена от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, се предвиди ново изискване за всяко ателие да има осигурено място за паркиране или гариране.
Това изискване е закрепено и в действащата към момента Наредба № РД-02-20-2 от 20.12.2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии, издадена от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, обн., ДВ, бр. 7 от 19.01.2018 г., в сила от 20.02.2018.
Поради което към настоящия момент вече не съществува разлика между жилища и ателиета по отношение на изискванията за паркоместа.
Именно поради тази причина и в последните години има известно отстъпление от практиката на инвеститорите да обособяват не малка част от обектите като ателиета.
И все пак - допускат ли се изключения?
Отчитайки горните обстоятелства, много общини започнаха да извършват преценка за всеки конкретен случай на условията за извършване на регистрация в обекти, различни от жилища, и съответно да допускат адресна регистрация в такива обекти, включително в ателиета.
Едно от тези условия е например представянето на декларация от заявителя, че ползва обекта за жилищни нужди.
Въпреки това, купувайки обект със статут на ателие, е добре да имате едно на ум, че може да ви бъде отказана адресна регистрация, доколкото, както посочихме по-горе, по закон не се допуска ателиетата да се ползват като жилища, респективно да се извършва адресна регистрация на техния адрес.
Срещайки трудности пред общината да бъде признат имота за жилищен и съответно да се извърши адресна регистрация на него, една част от собствениците предприемат процедура по промяна на предназначението на имота – от ателие в жилище. Това разрешение е напълно възможно и допустимо, при наличие на законовите предпоставки, но процедурата е времеемка и свързана с ангажирането на значителни материални средства.
Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.
Автор: Станислава Иванова - адвокат