В резултат на интензивното строителство в населените места и особено в големите градове през последните години, зачестиха у нас сделките за покупко-продажба на паркоместа. За да се задоволят нуждите на гражданския оборот, нотариусите изповядваха сделки с паркоместа, макар техният статут да не намираше законова регламентация и да се оспорваше действителността на такива сделки, приемайки, че същите са нищожни поради невъзможен предмет. Като последица, голяма част от сключените нотариални актове за прехвърляне на паркоместа минаваха през ситото на съдиите по вписванията и не пораждаха законово действие поради отказ да бъдат вписани в Агенцията по вписванията. Целият този хаос наложи необходимостта от законодателни промени с цел да се прецизира регулацията на паркоместата и да се въведе ясен ред и механизми за осъществяване на сделки с тях.
Така в края на 2015 г. в ДВ бр. 101 от 22.12.2015 г. бяха обнародвани допълнения в Закона за устройство на територията (ЗУТ), като беше приета нова ал. 4 на чл. 37, съгласно която в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект в паркинг-гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или паркинг-гараж със статут на обща част в сградата, или отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата. Създаде се и ал. 3 на чл. 43 от ЗУТ, гласяща, че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите изисквания за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.
В настоящата статия ще разгледаме всички уредени от законодателя хипотези на сделки с паркоместа и успяха ли същите да запълнят в максимална степен празнотата в закона относно статута на паркоместата и транслативните сделки с тях.
Видно от цитираните разпоредби, законодателят не отреди статут на паркоместата на самостоятелни обекти, които да могат да бъдат предмет на всякакви сделки, включително да бъдат независимо и свободно прехвърляни на трети лица. Въпреки това обаче, считаме, че се въведе известна яснота относно способите, по които паркоместата могат да бъдат законосъобразно прехвърляни, включително в случаите, при които те се намират в паркинг в сграда-етажна собственост, която хипотеза срещаше най-много спорове и проблеми в практиката. Съгласно нормата на ал. 4 на чл. 37 от ЗУТ способите за придобиване на паркоместа в сграда-етажна собственост са както следва:
1. Паркоместа в паркинг-гараж в сграда - етажна собственост, притежаващ статут на самостоятелен обект в сградата
Това е хипотезата, при която паркоместата се намират в подземен или надземен паркинг-гараж в сграда, който паркинг-гараж отговаря на изискванията за самостоятелен обект съгласно пар. 1, т. 1 от ДР на ЗКИР и е заснет като такъв с идентификатор в Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Съгласно инвестиционния проект на сградата отделните места за паркиране в паркинг-гаража са обозначени и маркирани със съответни номера и граници. Доколкото паркинг-гаражът представлява самостоятелен обект, то и прехвърлителни сделки с него са възможни, като закупуването на паркомясто става чрез придобиване на съответни идеални части от паркинг-гаража, съответстващи функционално на съответното място за паркиране. Между купувачите на паркоместа възниква обикновена съсобственост, която се ползва и управлява по решение на мнозинството от собствениците.
Заедно с идеалните части от паркинга, които кореспондират на закупеното паркомясто, купувачите придобиват и прилежащите към тях идеални части от общите части на вещта, които са функционално предназначени за подход към паркинга и маневриране в границите на същия. Въпреки че паркингът в сградата е създаден да задоволява нуждите на етажните собственици, бъдейки самостоятелен обект, а не обща част към сградата - етажна собственост, то няма пречка да се прехвърлят паркоместа и на трети лица, различни от етажните собственици. В този случай обаче резонно се поставя въпросът за приложението на чл. 33 от Закона за собствеността, изискващ при прехвърляне на част от съсобствен имот съсобственикът да предложи своята част първо на останалите съсобственици. Специфичният характер на възникналата съсобственост върху паркинг-гаража, а именно всеки съсобственик да притежава право на собственост върху конкретно индивидуализирано място за паркиране, изисква ограничаване приложението на чл. 33 от ЗС и свободното разпореждане на собствениците с техните паркоместа. Механизъм за това е например посредством даване на едно предварително съгласие от съсобствениците с разпределението на ползването и свободната продажба на паркоместата на трети лица, което съгласие да бъде дадено от всеки купувач при първичното придобиване на паркомясто. Друг вариант е още преди прехвърляне на конкретно паркомясто на друго лице и преди да е възникнала съсобственост по отношение на паркинга, инвеститорът да изготви схема с разпределение на ползването, която да бъде предоставена на всеки купувач на паркомясто и в нотариалния акт той да декларира, че е съгласен със схемата и свободното прехвърляне на паркоместа от другите съсобственици на трети лица.
2. Паркоместа в паркинг-гараж със статут на обща част в сградата
Втората хипотеза обхваща случаите, при които паркоместата се намират в паркинг-гараж, който е обща част към сградата, като това е изрично предвидено в инвестиционния проект. Бъдейки обща част, паркингът има за цел да обслужва всички или част от собствениците на самостоятелни обекти в сградата, като използването на същия става посредством разпределение на правото на ползване на паркинга, прието от общото събрание на етажната собственост. Възможно е някои от собствениците да не ползват паркоместа в паркинга, като съответно същите имат право на обезщетение от останалите собственици за ползата, от която са лишени.
Доколкото паркингът е обща част, не могат да бъдат извършвани разпоредителни сделки с него или части от него - отделни паркоместа. Законът за управление на етажната собственост обаче дава възможност общите части да бъдат отдавани под наем или върху тях да бъде учредено право на ползване, посредством приемане на решение на общото събрание и при спазване на законовите изисквания за този вид сделки.
3. Паркоместа със статут на прилежаща част към съответните самостоятелни обекти в сградата
Този способ за прехвърляне на паркоместа е най-чистият вариант от юридическа гледна точка и криещ минимални рискове. Като прилежаща част към самостоятелен обект от сградата, паркомястото може да се прехвърля само заедно с обекта, но не и самостоятелно. При тази хипотеза статутът на паркоместата е аналогичен като този на мазетата и таванските помещения.
На следващо място, ще разгледаме новите положения на ЗУТ, въведени с разпоредбата на чл. 43, ал. 3, където законодателят разграничава две хипотези на придобиване на паркомясто в свободна дворна площ:
(1) Когато УПИ, върху който е построена сградата, представлява обща част към сградата
(2) Когато УПИ, върху който е построена сградата, не е със статут на обща част на сградата
(1) Първото законодателно предложение обхваща случаите, при които собствениците на самостоятелни обекти в сградата са придобили и съответни идеални части от земята, върху която е построена сградата, които представляват идеални части от общите части съгласно чл. 38 от ЗС. В този случай общото събрание на етажната собственост следва да вземе решение за разпределение на ползването на общата вещ – дворното място, съответно да се определят местата за паркиране и собствениците, които могат да ги ползват.
За да бъде обща вещ, следва да е налице пълно съвпадане между етажните собственици и собствениците на дворното място. Тъй като е обща част, не са допустими самостоятелни прехвърлителни сделки с паркоместа.
Практическият въпрос, който се поставя тук, е в кой момент е най-удачно общото събрание да вземе решение за разпределение на ползването – още при възникване на етажната собственост, тоест при първото прехвърляне на един обект на трето лице, или при прехвърляне на всички обекти на сградата, ведно с всички идеални части от дворното място. Намираме, че с оглед сигурност на гражданския оборот, би било най-добре още при възникване на етажната собственост да бъде взето решение от мнозинството за разпределение на ползването на поземления имот, като при всяка последваща продажба на обекти от сградата купувачите да се съгласяват изрично с приетото вече разпределение.
(2) Втората хипотеза на чл. 43, ал. 3 от ЗУТ урежда случаите, при които паркоместата се намират в поземлен имот, който не е обща част към сградата. При такава ситуация се стига, когато инвеститорът не е собственик на парцела, а притежава само право на строеж за построяване на сградата, или дори да е собственик на парцела не прехвърля идеални части от същия заедно със самостоятелните обекти, например защото е решил да ги прехвърли на един по-късен етап. Поземленият имот остава собственост на инвеститора или учредителя на правото на строеж, евентуално и на други собственици, които са придобили идеални части от същия. В този случай законът казва, че паркирането се осигурява чрез разпределение на ползването върху тази част, която не е необходима за ползване на сградата по предназначение. Собственикът или собствениците на парцела ще вземат решение каква част от дворното място да се използва за гариране, а законосъобразните способите чрез които ще се предостави ползването на паркоместата са чрез отдаването им под наем на етажните собственици, учредяване право на ползване, прехвърляне на паркомясто посредством прехвърляне на идеални части от парцела, съответстващи на квадратурата на паркомястото.
В заключение можем да кажем, че към настоящия момент на паркоместата не е отреден самостоятелен статут, поради което собственикът на паркомясто не разполага с пълни права каквито имат собствениците на самостоятелни обекти, като например да ограничи достъпа до него, да го огради и други, а разполага с право да го използва само по предназначение и да го прехвърли на трети лица при спазване на предвидените в закона изисквания. Във всички случаи, при сключване на сделка с паркомясто трябва да се подхожда внимателно, като е препоръчително и съдействие от адвокат с оглед законосъобразно финализиране на подобна сделка.
Настоящата публикация е създадена единствено с информационна цел, като същата не претендира за изчерпателност. Съдържанието на публикацията не представлява правно становище или съвет. Авторът не носи отговорност за вреди или пропуснати ползи от действия или бездействия, основани на тази публикация.
Автор: Станислава Иванова - адвокат